冷鏈物流園區(qū)是我國物流高速發(fā)展和冷鏈物流得到充分重視的一個(gè)重要體現(xiàn)。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在加速，中產(chǎn)階級還在擴(kuò)增，消費(fèi)者的食品安全意識也在不斷提升，京津冀地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)等區(qū)域合作步伐在加快，并且生鮮電商帶動(dòng)的國內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品、冷鏈?zhǔn)称返漠a(chǎn)地、加工地和消費(fèi)市場重塑，冷鏈需求正在快速增加。數(shù)據(jù)顯示，2019年，我國冷鏈物流行業(yè)的市場規(guī)模約3391億元，比2018年增長505.2億元，同比增長17.5%。2021年，我國冷鏈物流行業(yè)市場規(guī)模將突破4117億元。

在政策和市場雙重利好下，我國冷鏈?zhǔn)袌鲇瓉砹饲八从械陌l(fā)展機(jī)會(huì)，市場一路向好。鑒于冷鏈物流的廣闊前景，這塊大蛋糕吸引了一大批前仆后繼的物流企業(yè)，物流企業(yè)開始大規(guī)模建設(shè)冷鏈物流園區(qū)。

冷鏈物流園區(qū)

冷鏈物流園是指運(yùn)用低溫條件保證食品質(zhì)量安全、減少損耗和防污染的特殊供應(yīng)鏈系統(tǒng)冷鏈技術(shù)，在物流作業(yè)集中與幾種運(yùn)輸方式銜接的地區(qū)，是將眾多冷鏈物流企業(yè)聚集在一起，實(shí)行專業(yè)化和規(guī)?；?jīng)營，作為城市冷鏈物流功能區(qū)，專業(yè)從事食品加工，冷凍、冷藏保鮮、食品批發(fā)經(jīng)營、食品進(jìn)出口為一體的大型綜合性物流園區(qū)。

與其他的物流園區(qū)一樣，冷鏈物流園也是大規(guī)模的物流基地，不同的是冷鏈物流園是在低溫條件下運(yùn)用高科技技術(shù)，為了保證農(nóng)副產(chǎn)品的新鮮和冷藏，將食品進(jìn)行冷凍加工、冷凍貯藏、冷藏運(yùn)輸及配送、冷凍銷售。

冷鏈物流園項(xiàng)目一般投資大，專業(yè)性強(qiáng)，在工程建設(shè)和營運(yùn)過程中，經(jīng)常要受到多種因素的影響與干擾。目前，我國已形成的冷鏈物流公司提供的貨物托運(yùn)，冷藏運(yùn)輸是一薄弱環(huán)節(jié)，它制約了低溫物流業(yè)的發(fā)展，今后應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展。食品工業(yè)生產(chǎn)過程中的冷卻、產(chǎn)品的冷凍冷藏及保鮮、冷藏運(yùn)輸均離不開冷凍設(shè)備，而運(yùn)輸用的冷凍冷藏設(shè)備又是低溫物流的關(guān)鍵設(shè)備，尤其是遠(yuǎn)洋捕撈的冷藏船、空運(yùn)用的冷藏集裝箱以及短途運(yùn)輸用的冷藏汽車發(fā)展空間都很大。

冷鏈物流園區(qū)基本類型

以冷凍品批發(fā)為主的市場型冷鏈物流園區(qū)

此類冷鏈物流園區(qū)是目前庫房出租率最好、盈利水平最高的園區(qū)。此類園區(qū)依靠冷產(chǎn)品集中交易必須以冷庫為依托的特點(diǎn)，一般租賃價(jià)格比較高，而且其它配套功能也有很好的收益，如制冰、禮盒包裝、配送、叉車租賃等等。北京的西南郊冷庫、上海的東方物流港、武漢的白沙洲冷庫等都屬于此類型園區(qū)。

以冷庫租賃為主的倉儲(chǔ)型冷鏈物流園區(qū)

此類冷鏈物流園區(qū)一般建在離市區(qū)距離較遠(yuǎn)，或靠近港口和道路中轉(zhuǎn)樞紐的地方。較大存儲(chǔ)量的冷庫和較便宜的地價(jià)及建造成本適合大批量的冷產(chǎn)品儲(chǔ)存，如進(jìn)口海產(chǎn)品、國家儲(chǔ)備肉、水果保鮮庫等。

以提供配套冷庫為主的綜合冷鏈物流園區(qū)

此類物流園區(qū)是目前大多數(shù)冷鏈物流園區(qū)的存在形式。目前，大型的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、綜合性物流園區(qū)都需要冷庫作為園區(qū)功能的一部分，盡管冷庫容量只占普通庫房很少的一部分，主辦方也愿意選擇冷鏈物流作為園區(qū)概念。

冷鏈物流園區(qū)的現(xiàn)狀

隨著冷鏈物流逐漸升溫，與之配套的基礎(chǔ)設(shè)施也得到快速發(fā)展。冷鏈物流園區(qū)是我國物流高速發(fā)展和冷鏈物流得到充分重視的現(xiàn)象。國外的物流園區(qū)涵蓋多種功能，其中包括冷庫和冷產(chǎn)品的物流功能，一般不作為獨(dú)立的園區(qū)概念出現(xiàn)。而我們?yōu)榱藦?qiáng)調(diào)冷鏈的特殊性，將冷產(chǎn)品的集中處理、交易、儲(chǔ)存和配送的建筑群稱為冷鏈物流園區(qū)。這一方面體現(xiàn)了冷鏈的重要性，另一方面為園區(qū)建設(shè)加上了一個(gè)吸引眼球的概念。

冷鏈物流園區(qū)在國外很少出現(xiàn)的另一個(gè)因素，是其產(chǎn)品流通的特點(diǎn)。美國多數(shù)農(nóng)副產(chǎn)品和水產(chǎn)品按訂單生產(chǎn)和交割，很少有批發(fā)市場的交易環(huán)節(jié)，所以圍繞冷產(chǎn)品交易為主的冷鏈物流園區(qū)比較少。而我國冷產(chǎn)品交易環(huán)節(jié)較多，多次批發(fā)交易、多環(huán)節(jié)運(yùn)作造成了對冷鏈物流園區(qū)的需求。

冷鏈物流園區(qū)存在的問題

我國冷鏈物流園區(qū)在快速發(fā)展過程中遇到的問題，首先是園區(qū)建設(shè)，其次是園區(qū)運(yùn)營管理。園區(qū)的建設(shè)屬于戰(zhàn)略投資，它所帶來的影響無論對企業(yè)、對社會(huì)都將是長期和巨大的。園區(qū)的運(yùn)營雖然也出現(xiàn)很多問題，但管理問題可以逐步改善，而園區(qū)規(guī)劃定位的失誤往往帶來不可挽回的損失。我們強(qiáng)調(diào)冷鏈物流園區(qū)在規(guī)劃建設(shè)過程中存在的問題，主要是希望引起管理者和投資者的高度重視，有針對性地加以解決，盡量避免類似情況發(fā)生，這樣才能推動(dòng)我國冷鏈物流園區(qū)的健康和可持續(xù)發(fā)展。

冷鏈物流園區(qū)盲目建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重

我國現(xiàn)階段冷鏈行業(yè)的發(fā)展受政策影響比較大，政府的財(cái)政支持、土地優(yōu)惠等，引導(dǎo)著投資方對該行業(yè)的投入。政府出臺(tái)鼓勵(lì)政策的初衷是促進(jìn)冷鏈行業(yè)長期、良性發(fā)展，但投資方追求的利益往往與政策初衷相悖。

有的冷鏈物流園區(qū)在得到政府優(yōu)惠土地后，改變規(guī)劃方向，加大商業(yè)建筑面積，減少冷庫面積或拖后建設(shè)；有些冷鏈物流園區(qū)建設(shè)受政策影響，忽略市場實(shí)際需求，投資方靠“拍腦袋做決定”，造成了冷庫的建筑模式和規(guī)模都背離了市場的實(shí)際需求。

冷鏈物流園區(qū)投資方很多沒有農(nóng)產(chǎn)品流通或者物流管理經(jīng)驗(yàn)

根據(jù)對物流園區(qū)和冷鏈物流園區(qū)投資方的了解，超過60%的投資方與物流和冷鏈物流沒有關(guān)系。投資冷鏈物流可以享受短期政策帶來的好處，并可以長期經(jīng)營冷庫得到穩(wěn)定收入，是地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)相對較小的區(qū)域。但非行業(yè)投資方在投資冷庫時(shí)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和遇到的困難也相對較多。

冷鏈物流園區(qū)建設(shè)多數(shù)只關(guān)注建筑形式，缺少專業(yè)規(guī)劃咨詢

冷鏈物流園區(qū)是以物流運(yùn)作、產(chǎn)品交易、物流加工為主的設(shè)施，并且冷庫又是包含較多專業(yè)技術(shù)的建筑物，所以冷鏈物流園區(qū)的建設(shè)更應(yīng)注重前期的規(guī)劃研究。然而有很多冷鏈物流園區(qū)投資方不愿意花錢花精力在規(guī)劃研究上，更愿意相信自己的直覺和已有信息。

有人對此總結(jié)：“很多人愿花錢買教訓(xùn)，而不愿花錢買思想?！边@種現(xiàn)象在冷鏈物流園區(qū)的規(guī)劃上體現(xiàn)得更明顯。國外一般花費(fèi)在規(guī)劃咨詢方面的費(fèi)用占總投資的2%～3%，我們卻寧愿花錢在建筑上。夏暉公司在1997年建設(shè)北京物流中心時(shí)花費(fèi)5萬美元（相當(dāng)于40萬人民幣）聘請專業(yè)貨架咨詢公司對貨架系統(tǒng)進(jìn)行規(guī)劃，這在國內(nèi)企業(yè)簡直是不可想象的。

我國很多投資方更愿意選擇供應(yīng)商免費(fèi)提供的規(guī)劃方案，貨架制造商免費(fèi)提供的貨架布置方案，建筑設(shè)計(jì)院免費(fèi)提供的園區(qū)規(guī)劃方案。很多大型企業(yè)建設(shè)園區(qū)時(shí)采取招投標(biāo)的方式來決定園區(qū)規(guī)劃提供商，而參投標(biāo)方案是在沒有支付費(fèi)用的情況下提供的園區(qū)設(shè)計(jì)，一旦中標(biāo)就等于認(rèn)可了投標(biāo)方的規(guī)劃方案，余下大部分的工作就是畫結(jié)構(gòu)圖了蘊(yùn)含一定隱患。

匆忙上馬，邊建邊改

由于“拿地”對于建設(shè)冷鏈物流園區(qū)尤為關(guān)鍵，很多投資方在向政府提交申報(bào)項(xiàng)目之前匆忙做出園區(qū)建設(shè)方案并報(bào)政府批地。一旦得到土地后，再進(jìn)行詳細(xì)的戰(zhàn)略調(diào)研論證和規(guī)劃已經(jīng)來不及了，所以匆忙上馬，邊施工邊改動(dòng)，造成了大量浪費(fèi)并且嚴(yán)重影響建設(shè)質(zhì)量。隨著土地紅利逐步消失，靠土地增值獲取成功的可能性已越來越小。

冷庫建設(shè)國家標(biāo)準(zhǔn)仍需完善

2010年出臺(tái)的《冷庫設(shè)計(jì)規(guī)范GB50072-2010》是目前冷庫建設(shè)唯一可以參照的國家標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)中對冷庫的最大防火間隔定位3500平方米，而相同等級的干貨庫房是6000平方米。冷庫中不儲(chǔ)存易燃品，冷庫保溫用的是不自燃的材料，在冷庫運(yùn)作越來越復(fù)雜的情況下，限定3500平方米作為最大分隔面積是不合理的。標(biāo)準(zhǔn)還規(guī)定冷藏間與穿堂之間的隔墻應(yīng)為防火墻，該防火隔墻的耐火極限不應(yīng)低于3小時(shí)。

以上規(guī)定給冷庫建設(shè)造成了極大限制。例如，如果建設(shè)10000平方米的鋼結(jié)構(gòu)冷庫，應(yīng)該如何進(jìn)行防火分隔？按照此標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃不但冷庫建設(shè)成本上升，而且會(huì)降低冷庫的保溫性能，并對冷庫運(yùn)營造成不便。如果只是為了防范氨制冷劑帶來的火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)，可以對氨制冷做單獨(dú)說明。目前已出臺(tái)多項(xiàng)國家標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)2010年統(tǒng)計(jì)正在制定和已經(jīng)發(fā)布的與物流相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)就高達(dá)380項(xiàng)。這些標(biāo)準(zhǔn)如果出臺(tái)，多數(shù)企業(yè)并不知道，也談不上被企業(yè)采用。

冷鏈物流園區(qū)戰(zhàn)略定位

冷鏈物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位非常重要，園區(qū)應(yīng)該做什么、不應(yīng)該做什么，園區(qū)的選址、運(yùn)營模式和規(guī)模大小等等在此階段要明晰。園區(qū)戰(zhàn)略定位不能靠簡單的參觀考察，靠短期的政策引導(dǎo)。戰(zhàn)略定位必須基于當(dāng)?shù)厥袌鲂畔?，基于行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，基于國家發(fā)展方向和企業(yè)的總體戰(zhàn)略做出綜合分析。2012年海南島海口馬村的冷鏈物流園最初計(jì)劃建設(shè)以蔬菜預(yù)冷為主的大型冷庫，但經(jīng)過戰(zhàn)略研究和定位后，改變?yōu)橐院．a(chǎn)品和水產(chǎn)品冷庫為主的水產(chǎn)品交易中心，避免了園區(qū)冷庫的方向性錯(cuò)誤。

冷鏈物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)